Refinansowanie kredytu hipotecznego: kiedy ma sens i jak policzyć opłacalność

Kredyt hipoteczny spłaca się latami, a w tym czasie zmieniają się oferty banków, twoje dochody i wartość mieszkania. Czasem okazuje się, że inny bank dałby ci wyraźnie lepsze warunki. Refinansowanie, czyli spłata starego kredytu nowym, potrafi obniżyć koszt o dziesiątki tysięcy złotych. Potrafi też nic nie dać albo wręcz kosztować więcej, jeśli nie policzysz wszystkiego.

Na czym polega refinansowanie

Bierzesz nowy kredyt hipoteczny, zwykle w innym banku, i przeznaczasz go na spłatę obecnego. Nowy bank ocenia twoją zdolność od nowa, zwykle wymaga wyceny nieruchomości i ustanawia własną hipotekę, a stara zostaje wykreślona z księgi wieczystej. Dla starego banku to spłata całego kredytu przed terminem, do której masz prawo w każdej chwili. Zanim jednak zaczniesz, sprawdź, czy własny bank nie zaproponuje lepszych warunków w aneksie. Czasem wystarczy rozmowa.

Kiedy warto się przyjrzeć

• Twoje oprocentowanie jest wyraźnie wyższe niż w obecnych ofertach dla osób w podobnej sytuacji. Porównuj całe oprocentowanie, czyli wskaźnik i marżę, a nie samą marżę. Nowe kredyty o zmiennej stopie coraz częściej opierają się na POLSTR, a od 2027 r. tylko na nim. Starsze kredyty mają WIBOR, a to różne wskaźniki o różnych wartościach.
• Spora część kredytu jest już spłacona albo mieszkanie zyskało na wartości. Wtedy kredyt stanowi mniejszą część wartości nieruchomości, a warunki banków często od tego zależą.
• Twoje dochody wzrosły albo ustabilizowały się od czasu wzięcia kredytu.
• Kończy się okres stałej stopy i bank proponuje warunki gorsze niż konkurencja.
• Płacisz za drogie produkty w pakiecie, na przykład ubezpieczenia, które da się zastąpić tańszymi.

Kiedy raczej się nie opłaca

• Do spłaty zostało niewiele. Koszty przeniesienia mogą zjeść całą oszczędność.
• Rekompensata dla starego banku zjada większość oszczędności. Policz ją dokładnie, zanim złożysz wniosek. Zasady opisuję niżej.
• Twoja zdolność kredytowa spadła, na przykład przez nowe zobowiązania albo mniejsze dochody.
• Kredyt ma dopłaty z programu rządowego. Zanim cokolwiek zrobisz, sprawdź w banku albo w BGK, co się z nimi stanie po przeniesieniu kredytu.

Koszty, które musisz policzyć

• Rekompensata dla starego banku. Bank może ją pobrać tylko wtedy, gdy przewiduje ją umowa. Przy stopie zmiennej wyłącznie przez pierwsze 36 miesięcy od zawarcia umowy, najwyżej 3% spłacanej kwoty i nie więcej niż odsetki, które ta kwota dałaby przez rok. Przy stopie okresowo stałej przez cały okres stałej stopy, a wtedy limitem są tylko koszty banku bezpośrednio związane z wcześniejszą spłatą.
• Prowizja nowego banku za udzielenie kredytu.
• Wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę.
• Opłaty sądowe za wpis nowej hipoteki i wykreślenie starej.
• Dodatkowy koszt do czasu wpisu hipoteki, jeśli przewiduje go nowa umowa. Po wpisie bank go zwraca albo zalicza na spłatę kredytu. Sprawdź w umowie, na jakich warunkach.
• Ubezpieczenia i inne produkty wymagane przez nowy bank. Jeśli masz własną polisę na życie z cesją, nowy bank musi ją zaakceptować. Stary bank zwalnia wtedy cesję, a ty ustanawiasz nową na rzecz nowego banku. Jeśli masz ubezpieczenie z banku, zwykle kończy się ono razem ze starym kredytem. Nowe może wymagać ponownej oceny zdrowia albo wyłączać choroby, które masz dziś, a własna polisa zawarta po latach zwykle kosztuje więcej, bo składka zależy od wieku. Zapytaj też o zwrot składki za niewykorzystany okres. Więcej we wpisie o ubezpieczeniu na życie do kredytu.
• Zaświadczenia ze starego banku, jeśli bank pobiera za nie opłatę.

Jak policzyć opłacalność krok po kroku

1. Spisz dane obecnego kredytu: saldo do spłaty, liczbę pozostałych rat, marżę i oprocentowanie.
2. Poproś stary bank o informację o kosztach spłaty przed terminem. Masz do tego prawo, a bank musi przekazać ją na trwałym nośniku w ciągu 7 dni roboczych.
3. Porównaj raty przy tym samym okresie spłaty. Jeśli nowy kredyt jest dłuższy, rata wyjdzie niższa nawet bez lepszych warunków.
4. Zsumuj wszystkie koszty przeniesienia z listy powyżej.
5. Policz, po ilu miesiącach koszty się zwrócą: podziel koszty przez miesięczną oszczędność na racie.
6. Porównaj to z planami. Jeśli za dwa lata chcesz sprzedać mieszkanie, a koszty zwracają się po trzech, refinansowanie nie ma sensu.

Kredyt z okresowo stałą stopą

Jeśli masz stopę okresowo stałą, pamiętaj o stanowisku Urzędu KNF z 2023 r.: banki nie powinny refinansować takich kredytów kredytem ze zmienną stopą ani ze stałą stopą na okres krótszy niż w obecnej umowie. Jednocześnie urząd dopuścił aneks, w którym bank obniża stałe oprocentowanie i ustala je na nowy okres, nie krótszy niż pierwotny okres stałej stopy. Zanim zaczniesz szukać nowego banku, zapytaj więc obecny o taką możliwość. A gdy okres stałej stopy dobiega końca, zapytaj nowy bank, na jakich warunkach przyjmie twój kredyt. O różnicach między rodzajami oprocentowania piszę we wpisie stała czy zmienna stopa procentowa.

Jak przebiega refinansowanie

Porównujesz oferty i składasz wnioski z dokumentami, podobnie jak przy pierwszym kredycie. Bank sprawdza zdolność, więc warto przygotować się tak samo starannie. Podpowiedzi znajdziesz we wpisie o zdolności kredytowej. Po decyzji i podpisaniu umowy nowy bank przelewa pieniądze do starego. Płać dotychczasowe raty, dopóki stary bank nie potwierdzi spłaty całości. Potem odbierz od niego zgodę na wykreślenie hipoteki i dopilnuj, żeby wniosek trafił do sądu. Ustawa przewiduje też, że przy spłacie przed terminem całkowity koszt kredytu maleje o odsetki i inne koszty przypadające na okres, o który skrócono umowę. Jeśli przy obecnym kredycie zapłaciłeś z góry prowizję albo inne koszty, zapytaj stary bank, czy przysługuje ci zwrot ich części.

Najczęstsze błędy

• Porównywanie samej raty. Niższa rata przy dłuższym okresie to często droższy kredyt.
• Pominięcie kosztów przeniesienia. Kilka tysięcy złotych kosztów może zmienić wynik całego rachunku.
• Brak rozmowy z własnym bankiem. Lepsze warunki bywają dostępne bez zmiany banku.
• Nowe zobowiązania przed wnioskiem. Nowy bank liczy zdolność od zera.
• Zapomniana cesja i hipoteka. Po spłacie trzeba zamknąć sprawy w starym banku i w księdze wieczystej.

Orientacyjną nową ratę sprawdzisz w kalkulatorze „Rata kredytu” na stronie głównej. Jeśli chcesz, żebym policzył opłacalność refinansowania na danych z twojej umowy, umów się na rozmowę.