Zdolność kredytowa: od czego zależy i jak ją poprawić przed wnioskiem

Dwie osoby z taką samą pensją mogą dostać w banku zupełnie inne kwoty kredytu. Jedna ma kartę kredytową z wysokim limitem i ratę za samochód, druga nie ma żadnych zobowiązań. Do tego jedna mieszka sama, a druga utrzymuje rodzinę. Zdolność kredytowa to wynik wielu elementów, a na część z nich masz wpływ, jeśli zaczniesz odpowiednio wcześnie.

W osobnym wpisie o tym, jak przygotować się do kredytu hipotecznego, opisuję cały plan przygotowań. Tutaj skupiam się na samej zdolności: jak bank ją liczy i co możesz z nią zrobić.

Czym jest zdolność kredytowa

Przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny bank musi ocenić twoją zdolność kredytową. Wynika to z ustawy o kredycie hipotecznym, a umowę można zawrzeć tylko wtedy, gdy ocena wskazuje, że spłacisz kredyt z odsetkami w terminach z umowy. Bank opiera się na informacjach od ciebie, z baz danych i z własnych zbiorów. Każdy bank ma przy tym własne procedury, dlatego wyniki w różnych bankach potrafią się wyraźnie różnić.

Co bank bierze pod uwagę

• Dochody, przede wszystkim te stabilne w całym okresie spłaty. Ważne jest źródło dochodu, rodzaj umowy i to, jak długo go uzyskujesz.
• Koszty utrzymania, które zależą od liczby osób w gospodarstwie domowym, miejsca zamieszkania i typowych wydatków. Bank nie powinien przyjąć kosztów niższych, niż wynika z obiektywnych danych, nawet jeśli żyjesz bardzo oszczędnie.
• Wszystkie zobowiązania: raty kredytów i pożyczek, zakupy na raty, alimenty, a w praktyce banków także limity na kartach i w koncie, nawet nieużywane.
• Historię kredytową, czyli terminowość spłaty dotychczasowych zobowiązań.
• Okres kredytowania i wiek, bo bank patrzy, czy będziesz mieć dochód przez cały czas spłaty, także w okolicach wieku emerytalnego.

Bufor na wzrost stóp procentowych

Bank nie liczy zdolności tylko przy dzisiejszym oprocentowaniu. Zakłada, że może ono wzrosnąć, i sprawdza, czy udźwigniesz wyższą ratę. Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego, czyli zasady dobrych praktyk dla banków przy kredytach hipotecznych, określa minimalny bufor. Przy stopie zmiennej to 2,5 punktu procentowego, a gdy stopy NBP są niskie albo szybko rosną, więcej. Przy stopie stałej przez 5 lat również 2,5 punktu, ale im dłużej trwa stała stopa, tym mniejszy może być bufor. Przy stopie stałej na cały okres kredytu bufor nie jest wymagany. Banki mogą stosować wyższe bufory, niż wynika z tych minimów. To jeden z powodów, dla których rodzaj oprocentowania wpływa na to, ile bank może ci pożyczyć. Więcej piszę o tym we wpisie o stałej i zmiennej stopie procentowej.

Udział rat w dochodzie

Banki patrzą też na to, jaką część dochodu pochłoną raty i inne stałe zobowiązania. Rekomendacja S każe zwracać szczególną uwagę na sytuacje, w których ten udział przekracza 40% przy dochodach nie wyższych niż przeciętne wynagrodzenie w regionie i 50% przy pozostałych. Bank może te poziomy przekroczyć, ale powinien to zrobić świadomie i uprzedzić cię o wyższym ryzyku.

Okres spłaty

Wiele osób liczy na to, że dłuższy kredyt da wyższą zdolność. Rekomendacja S zaleca jednak, żeby przy kredycie dłuższym niż 25 lat bank w ocenie zdolności przyjmował okres najwyżej 25 lat, a sam kredyt nie był dłuższy niż 35 lat. Dłuższy okres obniża ratę, ale mocno podnosi łączny koszt odsetek.

Jak poprawić zdolność przed wnioskiem

Najlepiej zacząć kilka miesięcy przed złożeniem wniosku. Oto, co zwykle daje najwięcej:

1. Spłać drobne zobowiązania. Każda rata, która zniknie przed wnioskiem, zwiększa kwotę, jaką bank może pożyczyć. Zacznij od pożyczek i zakupów na raty, którym zostało kilka rat: niewielka kwota uwalnia całą miesięczną ratę. Rób to z bieżących nadwyżek, a nie z pieniędzy na wkład własny czy z poduszki finansowej.
2. Zamknij karty i limity, których nie potrzebujesz. Zrób to z wyprzedzeniem, żeby informacja zdążyła trafić do baz danych, i poproś bank o potwierdzenie zamknięcia.
3. Nie bierz nowych zobowiązań. Przy założeniach z przykładu rata 150 zł za telefon to około 17 000 zł mniej zdolności, a rata za auto w leasingu potrafi zabrać kilka razy więcej.
4. Nie zmieniaj pracy bez potrzeby. Okres próbny, nowa umowa albo świeżo założona firma mogą sprawić, że część banków poczeka z decyzją albo nie uwzględni całego dochodu.
5. Udokumentuj wszystkie dochody. Premie, dodatki czy dochód z najmu banki traktują różnie. Zbierz dokumenty i zapytaj, który bank je uwzględni.
6. Rozważ wspólny wniosek. Bank bierze pod uwagę dochody i wydatki wszystkich wnioskodawców. Pamiętaj jednak, że liczą się też zobowiązania drugiej osoby. Ona zwykle odpowiada za spłatę całego kredytu, a ten kredyt obniży też jej zdolność w przyszłości.
7. Sprawdź swoją historię. W BIK możesz bezpłatnie raz na 6 miesięcy pobrać kopię swoich danych. Jeśli znajdziesz błąd, zgłoś go w banku, który przekazał te dane.

Czego nie robić

Nie zaniżaj kosztów utrzymania i nie ukrywaj zobowiązań. Zobowiązania bank i tak sprawdzi w bazach danych, a koszty utrzymania porówna z danymi o wydatkach podobnych gospodarstw domowych. Podanie nieprawdziwych informacji może zamknąć ci drogę do kredytu. Jeśli wyjdzie to po podpisaniu umowy, nie ochroni cię przepis, który zabrania bankowi rozwiązać albo zmienić umowę z powodu błędnej oceny zdolności. Nie składaj też wniosków hurtem do wszystkich banków w nadziei, że któryś „przepuści”. Lepiej najpierw policzyć, w których bankach twoja sytuacja ma szansę, i tam złożyć wnioski.

Gdy bank odmówi

Bank musi niezwłocznie poinformować cię o odrzuceniu wniosku. Jeśli odmowa wynika z informacji sprawdzonych w bazie danych albo we własnych zbiorach banku, dostaniesz bezpłatnie wynik tego sprawdzenia i informację, gdzie go dokonano. Możesz też w ciągu roku poprosić bank o pisemne wyjaśnienie, jak ocenił twoją zdolność i jakie czynniki na to wpłynęły. Bank ma na odpowiedź 30 dni. To dobry punkt wyjścia: wiesz, co naprawić. Pamiętaj też, że odmowa w jednym banku nie przesądza o decyzji w innym, bo każdy liczy po swojemu.

Najczęstsze błędy

• Szukanie mieszkania przed sprawdzeniem zdolności. Łatwo zakochać się w ofercie, na którą bank nie pożyczy.
• Wydłużanie okresu „dla zdolności”. Powyżej 25 lat zwykle nie poprawia wyniku, a podnosi koszt.
• Nowe raty w okresie przygotowań. Nawet niewielka rata może zabrać sporą część zdolności.
• Zapomniane limity. Karta sprzed lat, z której nie korzystasz, nadal może się liczyć.
• Wniosek tylko w jednym banku. Różnice między bankami bywają duże.

Ile możesz pożyczyć przy racie, którą chcesz płacić, sprawdzisz w kalkulatorze „Na jaki kredyt cię stać” na stronie głównej. To nie jest wynik banku, ale pozwala zorientować się w kwotach. Jeśli chcesz, żebym sprawdził twoją zdolność w kilku bankach i podpowiedział, co poprawić przed wnioskiem, umów się na rozmowę.